住宅ローンについて

今日は車屋さんに行ってきて、今の車の下取り価格を聞いてきました。
6年落ちですが、結構いい値段で下取ってくれそうなのでちょっとびっくり・・・。
3月決算前なので、本格的に次の車購入を検討し始めてます。

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金利が上がったので、住宅ローンという言葉には敏感になっている今日この頃ですが、
次のようなニュースがありました。

サラリーマン世帯「住宅ローンあり」上昇
　⇒　http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070225AT3S2301B24022007.html

これを見ると、サラリーマン全体のうち、住宅ローンを抱えている人の割合が
2年ぶりに上昇したということですね。
持ち家率は70％。住宅ローン率が34.3%。
ということは残りの35.7%の人はローンを返済したということなんですね。
んー、うらやましい。

私は2006年9月くらいに、住宅ローンの更新があったので、
3年固定で再契約しています。

今回金利があがりましたが、後2年半以内にはもう少し金利はあがるだろう
との予測をたてていますが、20年固定や30年固定は払う金利のほうが高すぎて
選択しませんでした。

今後日銀は金利を段階的にあげていく可能性は高いですが、
3％~５％といった高金利時代はやってこないと思います。
ヒロシさんのブログにも、なるほどと思える記事がありました。

なので長期固定を選択する意味がないと思っています。
また2年半後には住宅ローンの更新時期がやってきますが、
その時の日本経済がどうであれ、多分同じように3年固定を選択しつづけるのだろう
と思っています。

スワップ金利をもらうのは大好きですが、
支払利息は大嫌いですからね~。

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金利の行方

最近タイトルがみんなこんな感じですが、8/30（水）にこんなニュースがありました。
三菱東京ＵＦＪ銀、15年・20年固定金利住宅ローン引き下げ

先日、私は「３年固定にし続ける！」と結論を出したばかりで、すでに銀行側に
３年でいきますと通知を送ってしまったため、もうどうすることもできないので
すが、１年、２年ものは利上げし、１５年、２０年ものは利下げということをし
てきました。

３年〜１０年の金利は据え置きということなので、今回の私の判断はとりあえず
セーフということだったのですが、この動きはやはり長期固定に切替えてほしい
という銀行の思惑ですね。

何も考えずこの動きに乗るのはあまり賢明ではないような気がします。
銀行はお金に関してとっても執着している企業です。
長期を利下げしても、それ相応のメリットが銀行側にあるから利下げするので
あって、お客様のため、と鵜呑みにしないほうがいいと思ってます。

最近なんか批判的ですいません。
ちょっと仕事上で精神的にまいっているのかも知れません。

もっと楽しく生活したいものです。
そのための一つの手段がFXであり、がっぽり儲けて自由な時間を手にして、
自分のしたい仕事（趣味）をして、生活できるようになりたいものです。

どよーんと落ち込んでいるときは、ランキングを見てにかっ

住宅ローンシミュレーション その２

先日は金利の動向やどちらがお得か、といった、いわばテクニカル的な面を検討しみました。今日は今後の日本やアジアの経済がどうなるか、ファンダメンタル的な部分を考えてみます。

まず、現在2006年の日本の経済状況は、知っての通りデフレを乗り越えつつあり、ようやくゼロ金利が解除され、今後はもっと景気が良くなるであろう、ということをよく耳にします。

プチ情報ですが、全国的には「すでにデフレを脱却した」のは２６％。
東海地方は５２％の人が脱却したとのアンケート結果だったらしいです。
やはりセントレア開港や万博の成功の恩恵をかなり受けていたのでしょうね。

こちらを見てください。
日経景気インデックス

これを見ると、現在の景気は1992年のバブル崩壊中の頃と同じくらいということですね。しかし2002年から景気上昇期に入っていたんですね。知らなかった。

しかし今後の日本では、消費税率アップ、少子化による労働力の低下、年金問題、医療問題などなど、お金に関してネガティブ要因となる事象がぽつぽつとでてくると思われます。
そういった面を考えると、バブル期並の好景気はやってこないかも知れませんね。

さてアジアに目を向けると、2008年北京オリンピック、2010年上海万博と
中国でのお祭りが続きます。
中国が潤う→アメリカに目をつけられる→より一層経済の自由化が求められる→人民元の切り上げ圧力さらに上昇→アジア通貨に対し圧力が増す→円高
という例の流れを生む可能性があります。

となると、やはり金利を下げる（または量的緩和のような策を打つ）ことに
なってくるのではないでしょうか？


ということで結論は・・・

残りのローン期間は、常に3年固定タイプにして、なるべく元本返済分が多くなるようにしていく！

ということに決めました！
これで良かったのかどうかがわかるのは数十年後ですが、それまでに情報起業して年収1億くらいになって、一括繰上げ返済をポーンとしていることでしょう。（たぶん・・・）


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住宅ローンシミュレーション

昨日の更新をした後、久しぶりにアクセス解析をしてみたら、
いつもよりやけに多くなっているのに気づきました。
8月11日の記事にやたらと集中しているなと思ったら、なんとあの為替王さまのメルマガで私の質問が載っていたのですね。

おかげさまで、ランキングが上位にあがってきました。
今日は何位かな？

最近為替王さまのメルマガがなぜか届いておらず、全然気づきませんでした。
早速まぐまぐのバックナンバーを見て、テキストにとって永久保存とします♪
できればメールで受け取りたかったなぁ・・・。

さて、そこでの質問は住宅ローンについての話だったのですが、
・今後の金利の上昇は相当緩やかであろう
・よーくシミュレーションして考えてください
とのアドバイスをいただいたので、早速シミュレーションしてみました。
Excelで計算式を使って云々するのもいいのですが、私は面倒くさがりなので、ネットで調べてシミュレーションしてみました。

使ってみたのはこちら。
住まいローン.comというページです。

UFJのローン金利のページで1年固定、2年固定、3年固定、5年固定、10年固定の金利を調べて試算してみましたが、0.5％金利が変わるだけで、総額200万くらいさくっと変わってきてしまいます。

私の悩みは、「次は何年固定のタイプにするか」ということなので、例えば3年固定か5年固定かで比較しながらメリット、デメリットも検討してみました。
3年固定の金利：2.800％
5年固定の金利：3.350％

現在の政策金利が0.25％でこの値ですので、もし3年後にN％になっていたら？
というので考えてみます。

3年後の仮の政策金利
1.0％だったら　→　3年固定は　3.55％　となっている。
1.5％だったら　→　3年固定は　4.05％　となっている。
2.0％だったら　→　3年固定は　4.55％　となっている。
（単純に現在の政策金利とローン金利の差を、仮の政策金利に足しているだけですので、こうなる保障は全くありません）

3年固定にしていた場合、ここで再度借り換えをしなければいけません。
しかし5年固定にしてれば、政策金利が1.0%になっていても、残り2年間はその時の銀行のローン金利より低い金利で返済を進めることができます。

しかし！
3年間は3.350％ - 2.800％ = 0.55％分低い金利だったので、トータルで考えてどちらが低いかを考えたほうがよさそうです。
ということは、5年間の毎年の金利分を積み上げていくと、トータルの金利が出そうです。

3年固定→3年後に再度3年で借り換えパターン：
政策金利1.0％と仮定：　（2.800％ * 3年) + （3.550％ * 2年）= 15.500％
政策金利1.5％と仮定：　（2.800％ * 3年) + （4.050％ * 2年）= 16.500％
政策金利2.0％と仮定：　（2.800％ * 3年) + （4.550％ * 2年）= 17.500％

5年固定のパターン：
（3.350％ * 5年）= 16.750％

これを見ると、3年後に政策金利が1.5％を超えないのであれば、今回は3年固定で借りた方がよさそうということがわかりますね。

本当ならば、この数値をベースにして、毎年のローン金利との差を考慮し、どちらがお得か、といったことを考慮すればいいのかも知れませんが、今日のところはここまでにしておきます。

まだ結論は出してませんよー。

円金利の行方

今日の夕方に、福井日銀総裁より今後の利上げをするのかしないのか、
政策発表がありました。大方の予想通り、状況を見て判断するといった
内容でしたが、個人的にはまだ上げないでぇ、と思っています。

というのも、今年の9月で住宅ローン丸3年で、切替の時期にきているからです。
この3年はかなり優遇金利で1.55%でした。
これは保証料一括前払いだったのと、銀行のキャンペーン、ハウスメーカーとのキャンペーンが合わさったものだったので、ここまでの低金利で借りることができました。

しかし、すでに日本はゆっくりではありますが、利上げサイクルに突入しています。
今回の切替で変動タイプにするつもりはないのですが、固定タイプの年数を
何年にするのがベストか悩んでいます。

今の銀行の利率を見てみると、3年以下の固定タイプは今までより金利が上昇しており、10年以上の固定タイプでは逆に金利が下がっています。
これは銀行の思惑で、ちょうど今のタイミングならば、金利上昇するから長期で借りる人が多いだろうと見込んで、少しでも金利の高い長期で借りさせようとしているのだと思っています。

しかし、まさに私もその思惑に乗っかってしまいそうなんですが、正解かどうかなんて、為替と一緒で今の時点では誰にわからないですよね。

ということで、日銀のページにいって、過去の政策金利（公定歩合）を調べてみました。
X軸の期間が等間隔になっていないのは、その間変動がなかった時期があるということですが、一番右メモリは2006/7/14となっています。

↑クリックすると拡大します。

このグラフにを考えてみます。
前回の天井が1990/8月の6%（今から16年前）
その前の天井が1980/3月の9%（今から26年前）
その前の天井が1973/7月の9%（今から33年前）

底から天井までの期間を見てみると
1987/2月の2.5%　→　1990/8月の6%は3年間
1978/3月の3.5%　→　1980/3月の9%は2年間
1972/10月の4.25%　→　1973/7月の9%は1年9ヶ月

ということで、過去のデータだけを見ると、2001年から5年間続いた大底から、次の天井までの期間は3年以内にやってくる。
ということになります。

しかし、1970年台と2000年台をそのまま同じように考えていいかというと、
ちょっと疑問ですね。
んー、データを整理してみても、明快な結論は出ず、です。
皆さんはどう思います？

ところで、公定歩合という名前は使わないことになったんですね。
「公定歩合」に関する統計の名称変更について
プチ情報でした。

ここの住人の方達はどう考えてるのでしょうか？

金利の先行きを占いには、やはり金利先物の動きをチェックするのが一番！
オンライン専業先物取引会社「ドットコモディティ」