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2006年08月22日

住宅ローンシミュレーション

昨日の更新をした後、久しぶりにアクセス解析をしてみたら、
いつもよりやけに多くなっているのに気づきました。
8月11日の記事にやたらと集中しているなと思ったら、なんとあの為替王さまのメルマガで私の質問が載っていたのですね。

おかげさまで、ランキングが上位にあがってきました。
今日は何位かな?

最近為替王さまのメルマガがなぜか届いておらず、全然気づきませんでした。
早速まぐまぐのバックナンバーを見て、テキストにとって永久保存とします♪
できればメールで受け取りたかったなぁ・・・。

さて、そこでの質問は住宅ローンについての話だったのですが、
・今後の金利の上昇は相当緩やかであろう
・よーくシミュレーションして考えてください
とのアドバイスをいただいたので、早速シミュレーションしてみました。
Excelで計算式を使って云々するのもいいのですが、私は面倒くさがりなので、ネットで調べてシミュレーションしてみました。

使ってみたのはこちら。
住まいローン.comというページです。

UFJのローン金利のページで1年固定、2年固定、3年固定、5年固定、10年固定の金利を調べて試算してみましたが、0.5%金利が変わるだけで、総額200万くらいさくっと変わってきてしまいます。

私の悩みは、「次は何年固定のタイプにするか」ということなので、例えば3年固定か5年固定かで比較しながらメリット、デメリットも検討してみました。
3年固定の金利:2.800%
5年固定の金利:3.350%

現在の政策金利が0.25%でこの値ですので、もし3年後にN%になっていたら?
というので考えてみます。

3年後の仮の政策金利
1.0%だったら → 3年固定は 3.55% となっている。
1.5%だったら → 3年固定は 4.05% となっている。
2.0%だったら → 3年固定は 4.55% となっている。
(単純に現在の政策金利とローン金利の差を、仮の政策金利に足しているだけですので、こうなる保障は全くありません)

3年固定にしていた場合、ここで再度借り換えをしなければいけません。
しかし5年固定にしてれば、政策金利が1.0%になっていても、残り2年間はその時の銀行のローン金利より低い金利で返済を進めることができます。

しかし!
3年間は3.350% - 2.800% = 0.55%分低い金利だったので、トータルで考えてどちらが低いかを考えたほうがよさそうです。
ということは、5年間の毎年の金利分を積み上げていくと、トータルの金利が出そうです。

3年固定→3年後に再度3年で借り換えパターン:
政策金利1.0%と仮定: (2.800% * 3年) + (3.550% * 2年)= 15.500%
政策金利1.5%と仮定: (2.800% * 3年) + (4.050% * 2年)= 16.500%
政策金利2.0%と仮定: (2.800% * 3年) + (4.550% * 2年)= 17.500%

5年固定のパターン:
(3.350% * 5年)= 16.750%

これを見ると、3年後に政策金利が1.5%を超えないのであれば、今回は3年固定で借りた方がよさそうということがわかりますね。

本当ならば、この数値をベースにして、毎年のローン金利との差を考慮し、どちらがお得か、といったことを考慮すればいいのかも知れませんが、今日のところはここまでにしておきます。

まだ結論は出してませんよー。

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posted by しー at 22:42| Comment(0) | TrackBack(7) | 住宅ローンについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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